营改增下物业管理报销的变化与应对要点

《营改增对物业管理报销的影响及应对策略》

一、营改增概述

营改增，全称为营业税改征增值税，是我国税收制度的一项重大改革。在过去，营业税和增值税并行征收，但这种模式存在一些弊端，例如重复征税等问题。

营业税是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。其特点是按照营业额全额征税，不管企业成本高低，税负相对较重。而增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。它具有避免重复征税、促进专业化分工等优点。

营改增的实施范围逐步扩大，涵盖了众多行业，其中物业管理行业也受到了深刻的影响。这一改革对于优化产业结构、降低企业税负、促进市场经济发展有着深远意义。

二、物业管理行业与报销的关系

（一）物业管理行业的业务构成

物业管理公司主要提供多种服务，包括物业维护保养、安保服务、环境卫生清洁、绿化管理等。这些业务在日常运营过程中会产生各种各样的费用支出，如设备采购费用、人员工资、清洁用品费用、安保器材购置费用等。

对于物业管理公司来说，准确记录和报销这些费用是保证公司正常运营和财务管理规范的重要环节。例如，物业维修部门需要定期采购维修工具和材料，如果不能及时准确地报销相关费用，可能会导致维修工作延误，影响物业服务质量。

（二）报销在物业管理中的重要性

1. 成本控制

通过合理的报销流程，可以精确统计各项成本支出。物业管理公司可以分析哪些费用是必要的，哪些可以进行优化，从而实现成本控制目标。例如，通过报销数据发现某个小区的清洁用品消耗过高，经过调查可能发现是清洁人员使用方法不当或者存在浪费现象，进而采取措施加以改进。

2. 财务管理规范化

规范的报销制度有助于物业管理公司建立健全的财务体系。所有的费用支出都有明确的记录和审批流程，便于财务人员进行账务处理和财务报表编制。这不仅能满足公司内部管理的需要，也有利于应对外部审计和税务检查等。

3. 员工满意度提升

当员工的合理费用能够及时得到报销时，他们的工作积极性会提高。例如，物业工作人员外出办事的交通费用、餐饮补贴等，如果能够按照规定快速报销，员工会感受到公司对他们的尊重和认可，从而更加努力地工作。

三、营改增对物业管理报销的影响

（一）对可报销项目的影响

在营改增之前，物业管理公司的某些费用可能以含税价格计入成本进行报销。例如，购买办公用品时支付的价款包含了营业税。营改增后，由于增值税是价外税，如果取得了增值税专用发票，就可以将进项税额从成本中分离出来单独核算，只有不含税价格才计入成本进行报销。这就改变了物业管理公司对可报销金额的计算方式。

比如，以前购买一台价值1000元（含税）的打印机，直接按照1000元报销。现在如果取得了17%税率的增值税专用发票，那么不含税价格为1000÷(1 + 17%)≈854.7元，这854.7元才是真正计入成本报销的金额，而145.3元（1000 - 854.7）的进项税额可以用于抵扣增值税销项税额。

（二）对报销凭证的要求

营改增后，对于报销凭证的要求更加严格。物业管理公司在报销时，必须取得合法有效的增值税发票。

1. 增值税专用发票与普通发票

如果物业管理公司是一般纳税人，那么在采购物资、接受服务等情况下，尽可能取得增值税专用发票是非常重要的。因为专用发票可以用于抵扣进项税额，而普通发票则不能。例如，物业管理公司支付给广告公司一笔宣传费用，如果取得增值税专用发票，可以减少公司应缴纳的增值税额；如果取得普通发票，则只能全额计入费用报销，无法享受税收抵扣优惠。

2. 发票信息的准确性

发票上的信息必须准确无误，包括公司名称、纳税人识别号、地址、电话、开户行及账号等内容。如果发票信息有误，可能导致无法认证抵扣，甚至可能被税务机关认定为不合规票据。所以，在报销时，财务人员必须仔细核对发票信息，确保其与公司的税务登记信息一致。

（三）对报销流程的影响

营改增使得物业管理公司的报销流程变得更加复杂。

1. 发票审核环节

在原来的报销流程基础上，增加了对增值税发票的审核内容。除了常规的审核项目，如发票真实性、费用合理性等，还需要重点审核发票的类型（专用发票还是普通发票）、发票的税率是否正确、能否进行抵扣等。这就要求财务人员具备更高的税务知识水平，否则可能会出现审核失误。

2. 报销时间安排

由于增值税发票有认证期限（一般为开具之日起360天内），所以物业管理公司需要合理安排报销时间，确保在规定时间内完成发票认证和报销手续。如果逾期未认证，将无法抵扣进项税额，这会增加公司的税负。例如，某物业管理公司在1月1日收到一张增值税专用发票，但由于报销流程拖沓，直到12月31日才进行报销，此时已经超过了认证期限，就无法进行抵扣了。

四、物业管理公司应对营改增对报销影响的策略

（一）加强员工培训

物业管理公司应该对全体员工进行营改增相关知识的培训，特别是涉及到费用报销的员工。

1. 发票知识培训

让员工了解不同类型发票（增值税专用发票和普通发票）的区别，以及如何辨别发票的真伪。例如，告知员工增值税专用发票有密码区、发票联、抵扣联等特殊之处，并且可以通过税务机关的官方网站或者相关APP查询发票真伪。

2. 报销政策培训

向员工详细解释新的报销政策，包括哪些费用可以报销、报销的标准是什么、报销时需要提供哪些资料等。这样可以避免员工因不了解政策而导致报销失败或者给公司带来税务风险。例如，告知员工因公出差住宿时，必须要求酒店开具公司抬头的增值税专用发票，并注明住宿天数、单价等信息。

（二）优化报销流程

1. 建立电子报销系统

采用电子报销系统可以提高报销效率，减少人工错误。在电子报销系统中，可以设置发票信息自动识别和验证功能，当员工上传发票图片时，系统能够自动提取发票信息并进行初步的合规性验证。同时，电子报销系统可以实现报销流程的线上化，方便各级审批人员随时随地进行审批，加快报销进度。

2. 设立专门的发票审核岗位

鉴于营改增后发票审核的复杂性，物业管理公司可以设立专门的发票审核岗位。该岗位人员专门负责对报销发票进行详细的审核，包括发票的合法性、有效性、能否抵扣等方面的审核。这样可以确保进入报销流程的发票都是合规的，减少后续的税务风险。

（三）加强与供应商的合作

物业管理公司与供应商的良好合作关系对于应对营改增对报销的影响至关重要。

1. 选择能够提供增值税专用发票的供应商

在采购物资和服务时，优先选择能够提供增值税专用发票的供应商。例如，在选择清洁用品供应商时，对比不同供应商的报价和开票能力，如果一家供应商价格略高但能够提供增值税专用发票，而另一家价格较低但只能提供普通发票，经过综合考虑，可能选择前者更有利于公司减轻税负。通过这种方式，可以增加公司可抵扣的进项税额。

2. 与供应商协商开票事宜

与现有的供应商协商，要求其按照规定及时、准确地开具增值税发票。特别是对于一些长期合作的供应商，如果存在开票不规范的情况，要积极沟通解决。例如，有些小型供应商