工程项目后期管理思路：全流程关键环节解析

《工程项目后期管理思路》

一、引言

工程项目后期管理是整个项目生命周期中不可或缺的重要环节。它涵盖了从项目主体工程竣工到最终交付使用以及质保期内的各项管理工作。有效的后期管理能够确保项目达到预期目标，满足业主需求，同时保障项目各参与方的利益。在当今竞争激烈的建筑和工程市场环境下，深入理解并掌握工程项目后期管理思路具有重要意义。

二、工程项目后期管理的主要内容

（一）竣工验收管理

1. 验收准备工作

- 施工单位在项目接近尾声时，应组织内部自查。对工程实体质量进行全面检查，包括建筑结构安全、装饰装修工程的观感质量、设备安装的功能性等方面。例如，在建筑结构方面，要检查混凝土构件是否存在裂缝、变形等问题；在装饰装修上，要查看墙面平整度、地面砖的铺贴质量等。同时，施工单位需整理好工程资料，如施工图纸、变更文件、材料检验报告、隐蔽工程验收记录等，确保资料完整、准确且与工程实际情况相符。这些资料是竣工验收的重要依据，如果资料缺失或混乱，会导致验收工作无法顺利进行。

- 建设单位也应积极参与验收前的准备工作，组织勘察、设计、监理等单位组成验收小组，并明确各单位在验收中的职责。验收小组要提前熟悉工程情况，制定详细的验收计划，包括验收的范围、标准、流程和时间安排等。例如，对于大型工程项目，可以按照不同的专业系统或区域划分验收单元，依次进行验收。

2. 正式验收过程

- 按照预定的验收计划，验收小组对工程进行实地检查。首先是对工程外观进行检查，如建筑物的外立面是否平整、颜色是否均匀等。然后深入到各个专业工程进行检查，如建筑电气系统，要检查配电箱的接线是否正确、灯具是否正常点亮、插座是否通电等；给排水系统要检查管道的连接处是否漏水、卫生器具的给排水是否顺畅等。在检查过程中，验收小组要对照相关标准和规范，如国家建筑工程质量验收统一标准等，对工程质量进行评定。如果发现问题，要及时记录下来，并要求施工单位限期整改。只有当所有问题都整改完成，且经复查合格后，才能判定工程验收合格。

- 在竣工验收过程中，还需要关注一些特殊情况。例如，对于一些涉及公共安全的工程项目，如桥梁、隧道等，可能需要邀请政府相关部门或第三方检测机构参与验收，以确保工程质量符合更高的安全要求。

（二）工程结算与决算管理

1. 工程结算

- 工程结算主要是指施工单位与建设单位之间就完成的工程量和相应价款进行的核算与结清。施工单位在完成合同约定的工程内容后，应及时向建设单位报送工程结算书。结算书应详细列出已完工程的项目名称、工程量、单价、合价等内容。其中，工程量的计算要依据施工图纸、设计变更通知、现场签证等有效文件，确保准确无误。单价的确定则要遵循合同约定，如采用固定单价合同，则按照合同中约定的单价计算；若为可调单价合同，则根据合同规定的调整方法进行调整。例如，在材料价格波动较大的情况下，按照合同约定的调价条款对材料差价进行调整。

- 建设单位收到施工单位报送的结算书后，应组织造价咨询单位或自身的造价管理人员对结算书进行审核。审核的重点包括工程量计算的准确性、单价套用的合理性、费用计取的合规性等。例如，审核人员要仔细核对施工单位上报的钢筋用量是否与实际用量相符，是否存在多算、重算的情况；对于一些综合单价项目，要检查其包含的工作内容是否与实际施工情况一致，是否存在重复计价的问题。在审核过程中，如果发现疑问或争议，双方应通过协商解决，协商不成的，可以按照合同约定的争议解决方式处理，如仲裁或诉讼。

2. 工程决算

- 工程决算是在工程结算的基础上，由建设单位编制的反映项目从筹建到竣工交付使用全过程中实际费用的文件。它除了包含工程结算的内容外，还包括项目前期的土地征用及补偿费、项目可行性研究费、勘察设计费、建设期贷款利息等其他费用。建设单位要对项目建设过程中的各项费用支出进行全面梳理和汇总，按照规定的格式和要求编制工程决算报表。在编制过程中，要注意各项费用的分类准确、数据真实可靠，并且要与项目概算进行对比分析，找出费用超支或节约的原因，为今后类似项目的投资控制提供经验教训。

（三）工程资料归档管理

1. 资料归档的重要性

- 工程资料是工程项目建设过程的真实记录，它对于工程的质量追溯、维修改造、竣工验收以及项目的历史文化传承等方面都具有重要意义。例如，在工程质量出现问题时，可以通过查阅工程资料，查找问题的根源，确定责任方；对于一些具有历史文化价值的古建筑或标志性工程，工程资料是研究其建造技术、艺术风格等方面的重要素材。

2. 归档资料的范围

- 工程资料包括工程建设前期文件，如项目立项审批文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等；工程施工过程中的文件，如施工图纸、施工组织设计、工程变更文件、施工日志、质量检验评定记录等；工程竣工验收文件，如竣工验收报告、工程质量保修书等。此外，还包括设备及材料的质量证明文件、工程声像资料等。这些资料应按照一定的分类标准进行整理，如按照文件的形成时间、文件类型、专业等进行分类。

3. 归档管理的要求

- 工程资料应保证完整性、准确性和系统性。完整性要求归档资料不能有遗漏，涵盖工程项目建设的各个环节；准确性要求资料内容真实、数据可靠，与工程实际情况相符；系统性要求资料的整理应符合逻辑，便于查询和利用。同时，工程资料的归档要符合相关档案管理规定的要求，如保管期限、存储介质等。一般来说，重要的工程资料应长期保存，并且采用纸质和电子两种存储介质，以防止数据丢失。

（四）工程保修管理

1. 保修范围与期限

- 根据相关法律法规和合同约定，工程在竣工验收合格后的一定期限内实行保修制度。不同的工程部位和设施设备，其保修期限有所不同。例如，基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，其最低保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年；供热与供冷系统，最低保修期限为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，最低保修期限为2年。建设单位和施工单位应在工程施工合同中明确约定保修范围和期限，以避免后期出现争议。

2. 保修责任与流程

- 在保修期内，施工单位负有对工程质量问题进行保修的责任。当业主发现工程存在质量问题时，应及时通知建设单位或物业管理单位，建设单位或物业管理单位接到通知后，应立即通知施工单位前来维修。施工单位在接到通知后，应在规定的时间内到达现场查看情况，并制定维修方案。如果是紧急情况，如水管爆裂、电气火灾隐患等，施工单位应立即采取应急措施，防止损失扩大。维修完成后，施工单位应向业主提交维修报告，业主或建设单位对维修结果进行验收，确保问题得到彻底解决。如果施工单位未按照规定履行保修责任，建设单位可以委托其他单位进行维修，维修费用从施工单位的保修金中扣除。

三、工程项目后期管理的思路与方法

（一）建立完善的管理组织架构

1. 明确各方职责

- 在工程项目后期管理中，涉及到建设单位、施工单位、监理单位、设计单位等多个参与方。应明确各参与方在后期管理中的职责，避免出现职责不清、相互推诿的情况。例如，建设单位作为项目的总负责方，应负责组织竣工验收、协调工程结算与决算、监督工程资料归档和保修管理等工作；施工单位要积极配合建设单位完成各项后期管理工作，对工程质量问题负责保修；监理单位要协助建设单位对工程进行验收和质量监督，对工程结算中的工程量和工程质量进行审核等；设计单位要在竣工验收时对工程是否符合设计要求进行确认，并对工程使用过程中出现的设计相关